„Der Gedanke ist verlockend: Eine sanierungsbedürftige Immobilie erwerben, modernisieren und kurze Zeit später mit Gewinn verkaufen. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass der Erfolg eines solchen Vorhabens von einer Vielzahl von Faktoren abhängt. Die Bedeutung der konkreten rechtlichen Ausgestaltung von An- und Verkauf darf dabei nicht unterschätzt werden“, erklärt Dr. Pirmin Schauer, Notarassessor an der Landesnotarkammer Bayern.

Was steckt hinter einem Fix & Flip?

Das Grundprinzip ist einfach: Zunächst wird eine renovierungsbedürftige Immobilie erworben. Anschließend führt der Käufer Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen durch, bevor er das Objekt weiterverkauft. Gewinn macht er, wenn der spätere Verkaufserlös über den zuvor angefallenen Kosten liegt. Zu diesen Kosten gehören neben Kaufpreis und Sanierungsaufwand auch die Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notarkosten des Erwerbs, der Finanzierungsaufwand, eventuelle Maklerprovisionen sowie Ausgaben für Planung, Vermarktung und Verkauf.

Wahl der geeigneten Rechtsform beim Ankauf

Rechtlich und steuerlich bedeutsam ist beim Ankauf die Frage, in welcher Rechtsform das Projekt durchgeführt werden soll. Ob eine Immobilie allein als Privatperson, gemeinsam mit Partnern oder über eine Gesellschaft – etwa eine GmbH – erworben und veräußert wird, kann erhebliche Auswirkungen auf Steuern, Haftungsrisiken und Verwaltungsaufwand haben. „Die Wahl der passenden Rechtsform ist keine bloße Formalität. Sie kann maßgeblich darüber entscheiden, welche steuerlichen Belastungen entstehen, welche Risiken getragen werden und welcher organisatorische Aufwand erforderlich ist“, betont Dr. Schauer.

Haftungsrisiken beim Wiederverkauf

Von besonderer Bedeutung ist die rechtliche Ausgestaltung des späteren Verkaufs. Beim Verkauf gebrauchter Immobilien wird in der Regel ein Ausschluss der Sachmängelhaftung vereinbart. Nach einer umfassenden Sanierung kann die Situation jedoch deutlich komplexer sein. Je nach Umfang und Qualität der durchgeführten Maßnahmen kann eine modernisierte Immobilie rechtlich anders bewertet werden als eine unveränderte Bestandsimmobilie. Werden wesentliche Vereinbarungen über die Sanierungsleistungen nicht mitbeurkundet, kann sogar die Wirksamkeit des gesamten Kaufvertrags infrage gestellt sein. Außerdem kann nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei Modernisierungsleistungen Werkvertragsrecht Anwendung finden. „Wer eine Immobilie grundlegend saniert und anschließend verkauft, sollte sich nicht darauf verlassen, dass sämtliche Gewährleistungsrisiken durch vertragliche Regelungen ausgeschlossen werden können“, erklärt Dr. Schauer.

Kommt es nach dem Verkauf zu Streitigkeiten über Mängel oder die Qualität der ausgeführten Arbeiten, kann eine fehlende Berücksichtigung der werkvertraglichen Besonderheiten erhebliche Haftungsrisiken für den Verkäufer nach sich ziehen. Beispielsweise laufen die Verjährungsfristen im Werkvertragsrecht erst ab Abnahme. Findet eine solche Abnahme nicht statt, kann der Verkäufer noch Jahre später in Anspruch genommen werden. Umso wichtiger ist eine rechtssichere Vertragsgestaltung. „Daher sollten dem Notarbüro sämtliche durchgeführten Sanierungs- und Modernisierungsleistungen umfassend offengelegt werden. Notarinnen und Notare beraten unparteiisch und sorgen dafür, dass die vertraglichen Regelungen passgenau auf die individuellen Gegebenheiten abgestimmt sind“, so Dr. Schauer.

Beratung schafft Sicherheit

Fix & Flip ist mehr als der bloße Kauf und Verkauf einer gebrauchten Immobilie. „Immobiliengeschäfte bewegen regelmäßig erhebliche Vermögenswerte. Wer ein Fix-&-Flip-Projekt plant, sollte daher nicht nur die wirtschaftlichen Chancen sehen, sondern auch die rechtlichen und steuerlichen Aspekte sorgfältig prüfen. Eine frühzeitige notarielle Beratung hilft, Fehlentscheidungen zu vermeiden, Verträge rechtssicher auf das Vorhaben abzustimmen und die Weichen von Anfang an richtig zu stellen“, fasst Dr. Schauer zusammen.